关于LPR及房贷调整策略，银行人来谈谈看法

最近看到坛友蛮多在讨论LPR的，作为银行从业人员来简单谈谈LPR政策及对各位房贷的影响。

一、为什么要LPR

LPR是央行逐步实现利率市场化的一个尝试，大家如果对国外利率有了解的话应该知道国外没有我们国内所谓的基准利率，银行借贷的定价都是参考同业拆借利率，在这个基础上加点。例如一个做外贸的企业，如果借美元，报价应该是对应期限LIBOR+XXBP。而LIBOR的利率不是央行决定的，完全是有银行间交易市场来决定的，也就是市场决定。大家听到的美联储加息，降息，是美国政府调整政府和银行间的交易利率从而来影响银行间的拆借利率。
国内原有的基准利率模式应该说已逐步成为过去式，LPR推出后是个不可逆的过程。

二、LPR计价方式

有坛友不理解为什么不再沿用上浮比例的计价方式，而改用加点的模式。这里要解释下，上浮比例的模式是我国基准利率这个背景下独有的产物，国外的利率市场都是按加点报价的（这个很好理解，4.35*1.15和4.35+62.65BP两个从算数来看，明显是后者更好算，也方便交易员的报价)这次既然是利率市场化的尝试，自然浮动方式也要向国际接轨，并不是央行想撸大家羊毛。

三、关于按揭贷款利率的影响

这里不得不说央行的深思熟虑，LPR一旦推出必定会带来利率快速波动。而国内存量的按揭市场以及按揭利率对房地产价格的影响是很可怕的，一旦都交给市场，央行就少了可以调节房价的手段。所以这次出台的LPR设置了两档不同的利率，1年，5年，并完全分割出来。5年的利率完全就是针对按揭的，下图为LPR以来的变化，



可以看出1Y的利率从4.35已经降到了目前4.05降了30BP，5Y的从4.9降到4.75只降了15BP，这明显是考虑到房价的因素。

针对存量房贷的政策：存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，除商业性个人住房贷款外，加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。


也就是我们调整选择的基数已经明确，即2019年年底的LPR固定加点，也就是LPR为4.8；我们可以做两种选择：
1.跟LPR浮动，也就是固定加点数，LPR按固定周期调整（1年一次），以原先上浮10%为例，目前的贷款利率为5.39%，如果选择浮动，那就是LPR+59BP。按最近一期5Y4.75%的LPR来看，如果不变，明年就是利率下降了5BP，变为5.34%，每100万一年节省500元利息。
2.固定利率，也就是锁定贷款期的利率不变为5.39%。不做解释。

比较优劣势以及适用人群：
选择1浮动的优势：目前银行间的利率已经非常低了，一年的贴现报价，国股转贴报价已经低于2.6%，相比LPR为4.05%，所以短期来看LPR大概率会快速下降。远的不好说，选1三年内大概率可以节省利率，假设LPR下调30BP至4.5%，每100万每年节省利息3000元。
风险：长期来看没法判断利率走势，浮动后如果LPR上调，会导致利息增加。而且这个风险不可控


1的适合人群：贷款期限已经较少，例如5年后就到期。或者资金充裕有提前还款打算的人。另外一种就是对利率判断充满自信，觉得利率肯定会长期降。


选择2固定的优势：利率固定，每年还款的金额是明确的，方便做资金安排，不用担心未来利率的波动。


缺点：相对明确的3-5年利息比选择浮动会多支付一些。


2适用人群：贷款期限还很长，风险相对不明确的人群。


另外，使用LPR以后建议大家关注下银行后续推出的利率互换产品，也就是付出一定成本锁定利率的产品，可以在你觉得利率低点以到要开始上行的时候锁定一个固定的利率；也可以让你在觉得利率明显要降的时候选择浮动利率。

如果又IRS，目前利率明确下行选浮动是最优选择，后续一旦趋势变动，建议使用利率互换产品规避风险。

名词解释：利率互换 Interest Rate Swap，通俗的说也就是固定利率和浮动利率的互换，银行收取手续费帮你换。目前银行在项目贷款以及外币贷款中使用很多，项目贷款是因为期限长，外币贷款是因为挂钩LIBOR，LIBOR波动大，也就是不确定性大。


很多企业为了规避利率上的风险，希望把原来浮动的利率锁定为固定。有了需求就会有产品，银行可以根据银行间的报价，给你一个利率，让你固定利率，对应的你要支付给银行手续费来买这个权力。


假设你选了浮动LPR这个策略，然后利率下行你肯定是受益的，不会用IRS，但一旦市场发生变化，利率上行，你每年要承担更多利息，这个时候你可以考虑使用IRS把后面若干年的利息固定。

再谈谈对基准利率的看法，基准利率对市场尤其是房地产和股市的影响太大，后续大概率会逐步舍弃基准利率这个工具。这也是为什么要求大家在今年8月底前都完成选择，后续可能没有基准利率了

marks下

回复3#战神之矛


选2相对保守，风险确定。 20到30年，选一确实得承担利率波动，如果利息占收入比重高，有可能会造成不够付利息的风险。
如果未来收入较稳定可控，那没什么问题。后续大概率会推出利率互换产品，也不是没机会锁定

关注 ~ fly ~

利率9折的，目前倾向于选2

房贷，Mark，备看HiPDA·NG

回复1#chase005

7折利率选哪个合适？多谢。

回复7#sddxyf


明年5yLPR如果大降，估计也就到4，5%左右，你选择固定了，按你9折来算，固定利率是4.41%，如果浮动（假设到4.5%，大概率到不了）则变成4.11%，少30BP，每100万少3000元，其实没有多少。

好帖，比银行的科普易懂了许多！HiPDA·NG

回复9#lm1000

7折是最低的折扣了，所以我假设你不可能去提前还贷吧（还了太可惜，没必要）；目前的利率是在3.43%，你这种情况挺诡异的，因为你的减点是，1.47%，要是LPR降到1.47%以下，国家要倒贴你钱，哈哈。
至于怎么选要看你自己：优势和缺点已经说的很清楚了。你选2规避了所有风险，但两三年内肯定会多付一些利息。

至于多付多少利息，用了LPR以后算利息其实是简单了很多，就是第一次选的时候有点搞脑子。

你选了浮动，LPR降10个点就是每100万少1000元，升10个点就是多1000元。

希望lz对利率互换产品展开说下

回复13#deepdream

我尽量简单说下：
利率互换 Interest Rate Swap，通俗的说也就是固定利率和浮动利率的互换，银行收取手续费帮你换。目前银行在项目贷款以及外币贷款中使用很多，项目贷款是因为期限长，外币贷款是因为挂钩LIBOR，LIBOR波动大，也就是不确定性大。


很多企业为了规避利率上的风险，希望把原来浮动的利率锁定为固定。有了需求就会有产品，银行可以根据银行间的报价，给你一个利率，让你固定利率，对应的你要支付给银行手续费来买这个权力。


假设你选了浮动LPR这个策略，然后利率下行你肯定是受益的，不会用IRS，但一旦市场发生变化，利率上行，你每年要承担更多利息，这个时候你可以考虑使用IRS把后面若干年的利息固定。

马尔科，还有几十年房贷，学习下

MARK 感谢楼主分享

这么说普通个人是没有利率互换的机会的

回复13#deepdream


另外，IRS对于银行来讲是只赚不赔的，对老百姓也多了一个利率的选择，所以后续银行应该会积极推广，只是有一个不确定因素，就是银监会可能不允许对房贷做IRS，那就没得选了。

好文章

回复17#deepdream


个人IRS银行推的意愿是很强的，就看监管允不允许了

发达国家额今天就是中国的明天

看看发达国家的利率都低到什么样了

所以结论是必须选浮动利率

学习了

通俗易懂，精神好贴

回复21#火星来客


这有点粗放吧。。。利率波动起来还是很厉害的

美联储利率走势可以看出并不是单向的，上上下下很正常

两套一套利率打折一套利率上浮，均还有20多年要还，这样看来选择固定虽然损失了未来3-5年利率下调的红利，但风险恒定，可控 iOS fly ~

我也想选浮动利率

浮动的好

回复25#linux57


如果后续监管允许银行出IRS的话确实建议浮动，因为目前的下降趋势很明显。如果有IRS，等这波趋势过去，利率上行又可以选固定利率了

09年 7折利率上的车利率跌倒1% 银行还得倒贴钱给我？

50万还有十几年，利率5.635%，请问选哪种更合适些？ iOS fly ~

中国并不是必然成为发达国家吧

回复29#awk


哈哈 字面上是这么理解。但你去银行签约的时候会发现有蹊跷的 ，银行可没那么容易被撸羊毛

几百年之后吧

新的房贷是不是都是LPR了？是不是不用选择了？

回复34#bugu138


新的所有贷款（包括房贷）都已执行LPR，基准利率成为历史

还有不到一百五，打算选固定，被玩来玩去都快被玩的烦死了~

学习一下

回复35#chase005
低于5的可以考虑固定 iOS fly ~

刚才翻了下年前的合同，貌似我的目前就是这个，不用更换，也更换不了吧。LPR+103点，现在5.83%，感觉好高。

两百多万的房贷，上浮18%，纠结中

irs 学习了

LZ,30年还剩300W，基础利率88折，是LPR好还是固定利率好

那你是上浮

mark一下 iOS fly ~

看到现在最清楚的介绍，感觉下来也是最合理和中肯的建议，👍

2000年之后，超过4的时候很少了

除非出现极端情况的恶性通胀，长期看利率是下行通道...

基准利率以后不变了？这个判断如何得出的，如果基准利率也调整的话，选固定利率其实也是要承担风险的。如果基准不变，那以后发生恶性通货膨胀，岂不是赚翻了。