房型求推

还碾压，图1有个屁优势。从居住使用还是风水角度都一泡污。还基本无解。

会客？
有正常人际关系的人家都需要。或者说如果房子合适，还会促进。房子不合适想叫人来都觉得尴尬。

家庭成员分流？不为了分流搞两个厕所有病啊。
lz家明显有老人同住的。老人起夜再正常不过。图1半夜上厕所无论如何都得穿过客餐厅。
起码存在两个问题：1上厕所容易吵到在主卧睡觉的lz夫妻；
2存在动线上相对图2更大的潜在安全风险，例如餐椅没摆好，昏暗的环境下容易被绊倒等。

此外图2的主卫可以调整使用模式，改为公用也可以。因为毕竟90方，两个“五脏俱全”但是无比拥挤的卫生间，不如分割功能使用更好用。不一定要追求主卧独用。
例如，如果可以封阳台，那么把阳台并入次卧，扩大次卧，增加的面积可以用以收纳和摆放书桌等。主卧的门改到水平方向，将主卫留出来公用。主卫门口的空间改造成干区洗脸池。然后不要两个卫生间都具备洗澡功能。就可以将原阳台洗衣房功能移到两个卫生间其中的一个。不过这样有个毛病就是主卧出来会对着一个镜柜吧。另外需要用烘干机替代晾晒。
不过这个房子好像是精装的吧。也就是那么一说。

另外从图看，图1很可能是中间套，完了朝北的那些窗子都会对着公共走廊（中间可能会有通风井一类的空间）。邻居回家都能看到你的书房（客房），也知道你们在上厕所或者洗澡。

[本帖最后由 bbscube 于 2019-2-28 16:37 编辑]

一般承重墙是实心线

定义

一般地讲，砖混结构的房屋所有墙体都是承重墙；框架结构的房屋内部的墙体一般都不是承重墙。
当然具体到房屋结构本身，判断墙是否是承重墙，应仔细研究原建筑图纸并到现场实际勘察后才能确定。

然后你能告诉我，看个本楼的房屋销售示意图就知道哪个是承重墙了？而且还很多？？国内高层多数采用 框架+剪力墙结构，主要是靠梁柱和剪力墙（板）来作为承重结构的，基本上室内的绝大多数墙体都是分隔用的。部分墙体是承重的。

并且房屋销售用的户型示意图并不一定会使用标准的设计图方式标注墙体性质。如本楼的两张图。

[本帖最后由 bbscube 于 2019-2-28 17:35 编辑]

选一，不要听那些说二的

别只看户型，很重要一点是朝向，朝向一样的话，看阳台出去能看到什么。

然后再来看房间里面的。

阳台并入次卧虽然能有效增加实际使用面积，但是保温效果方面会显著下降，居住舒适性差了不少，看优先选择哪个了。

也是没办法的办法么。我个人是不喜欢包阳台的。但是这个面积太小了。如果包入阳台能扩大室内空间那么也是值得的。

另外保温性这个也看了。上海来说差别不一定很大。因为阳台到房间一般也是大落地窗保温性未必好到哪里去。

选方案二，并且放弃阳台的话，这个房子连洗衣机都快要没地方放了，还说什么烘干机。而且烘干机那个噪音在这个面积里面，放哪里哪里都很吵。

这种面积，洗衣机一定是放阳台比较方便的，阳台一定不能连接卧室，因为洗衣时间是不定的。所以方案1会合适一点。

起夜上厕所，可以在脚的高度做两个引导灯，夜间常开，2个也就10瓦左右。

方案1怕风水忌讳的话，可以把主卧的门开到衣帽间的墙上，放弃半面柜子（其实也不放弃，可以移动到原来的主卧门这里）


日常居家，最烦的两件事就是烧饭和洗衣，一定要考虑好其中便利性

[本帖最后由 wxlddv 于 2019-2-28 18:45 编辑]

喷了。。。雍贤府吧，如果是这个楼盘，我很确定是第二个好，而且最好买客厅西朝向的

图1看着好最要命的两个缺点，一个不南北通，开门是走道。第二个得房率低。。。。也许你会觉得为什么1比2低，实际你去看了就知道了。。。

[本帖最后由 罪恶台球师 于 2019-2-28 18:46 编辑]

图1最大优势是厨卫靠的近，布水管方便，图2两卫和厨房都分开，水管布的到处都是，如果一个热水器，热水出的慢，必须装回水器！

别被户型图给骗了，总面积不到100平方的话，图2出热水也不慢什么的。

放弃阳台同时放弃主卧卫生间的独用属性。然后将其中一间卫生间的淋浴去掉，改为放置洗衣机和烘干机。这样也回避掉了原方案阳台在次卧外的问题。

卫生间最大的占用还是大小便。洗澡其实未必着急可以共用。五个人淋浴也就是一个小时的事情。

感觉1的户型不错，都很规整，次卧，两个厕所规划得真整齐。而且还有个入户玄关。比2好太多了。

为什么客厅西朝向的更好一些…而且售楼处的人说这两套房的得房率都在79.5左右...

本帖最后由 mengqj15 于 2019-2-28 19:46 通过手机版编辑

上海的雨水都是从东南方向过来的，所以上海东朝向房子久了容易漏水，加上东面太阳只有早上有，太阳晒也晒不干。。。
想反西面夏天西晒虽然比较严重，热，但是不容易漏水而且就算有水也快晒干。。。。
因为这个楼盘我太熟悉了，之前去了几次想买。。。实际上还有3总其他户型，一个100多更大的，还有三房一卫的
你去看了就知道了，图2的客厅和得房率比图一高，而且进去动线更合理，可能从计算上是一样的，但是因为南北通所以很大程度上利用到了走廊的长度那一块。。。整个客厅整齐多了。房间其实都差不多大。。。而且图一主卧那个衣帽间走道面积是没啥用的。。。厕所只会堆积水汽

[本帖最后由 罪恶台球师 于 2019-2-28 19:54 编辑]

反正第一个两个卫生间搭在一起就pass掉了。。

选2，通风很重要

2是边套，虽然西晒，但边套的好处是空间独立不受别人影响。1感觉是中间套，两个厕所一个房间的窗户是对着通廊吧，这样的房子隐私很成问题。

感谢...周末我去楼盘实地看下

你还没看过实际的盘子啊……

看个人喜好，我喜欢飞机户型，最不喜欢主卧和其它卧室都靠在一起的

我觉得 第2个好些，南北通透，隔离性也好一些，就是玄关局促一些。

上周老房子刚卖掉...事情也比较多...接下来就专心去看房了...

反正现在卖不动。。。你可以磨到3月对面龙湖开盘，不过龙湖估计4w左右了，毕竟拿地都23000

好的...谢谢...对了还有第一次买商品房不是太了解...问过链家的人说散客去谈折扣谈不了多少，他们会和开发商合作可以多谈些之类的...还是直接找售楼处的人谈价格更靠谱些？

我的经验是后者。单纯一个简单的逻辑，多一层中介你觉得是成本增加还是减少？中介不拿钱给你和开发商白卖？另外开发商自己业务员都不给的优惠反而优先给第三方中介？完了还要给中介佣金提成。这笔帐算得过来么。


另一个逻辑。中介攒一堆散客集中去谈就能有大优惠？成立？肯定不成立。因为凭啥？你只是中介啊。开发商又不傻。决定买不买的又不是你中介。我答应你一个低价，只能是你客户群里最低那个人的价格，那我一个个和客人谈根据每个人的价格不是能获得更高利润干啥要和你谈一个固定折扣啊。

所以最低折扣肯定不在中介那里。但是不那么说中介怎么赚佣金么。难道说“我这买啥优势都没有”？所以自己无论如何亲自找开发商谈。当然中介也别断了。万一给你整个什么意外惊喜出来呢。

本帖最后由 bbscube 于 2019-3-1 00:33 通过手机版编辑

听他们放P就是想要中介费而已。。。实际上房屋价格都是公示在外面的，开发商只能在这个基础上降价。。。你确定看中了直接和销售谈有哪些优惠可以给你，如果你确定要买，你可以磨说希望再能给点优惠，现在房子不好卖，销售为了卖出去多少会努力为你争取一点。。

不过也别指望太多。。。这个盘子因为卖的还不错，所以开发商压力不是很大。。。。周边还有个南桐美庐好像叫这个名字，装修没这个好，但定位差不多。。。。主要看你自己，是不是确定看中了，看中就谈好买。。。龙湖开出来，肯定高于这个盘，到时候可能优惠力度就会小一些，也可能大一些，说不清楚，因为现在行情不好。

如果行情好基本上也没什么机会谈了。。。

现在都标配新风很少开窗了为何还要南北通？我觉得选面宽大的。

确实有降价的限价，但是不是5%就不知道了，理论上是最多可以减价20-15%，但是一般不可能除非是关系户，而且现在价格基本上是政府说了算。。。确定要买就再磨一下，确实磨不出了。。就自己决定买不买吧

他报给你的是含公摊面积的。。。包括墙体都在内。。。所以这个没啥意义，自己看了感觉最重要。。

[本帖最后由 罪恶台球师 于 2019-3-2 22:52 编辑]

绝对一，大面宽太重要了

这个已交付还是未交付？未交付期房面积都是预测面积，交房验收后会复核一个真实面积。然后多还少补。你这个都小数点两位了应该是现房了吧。另外为啥室内你去看感觉图二大，但开发商告知图二户型面积比图一小，其中至少一个原因是，图一户型阳台较大。因为计算建筑面积的时候开放式阳台面积是算1/2的。图一阳台看图毛算就比图二大至少一个平方。

关于备案价。知道有一个最高不得超备案价10%销售的规定。至于不能低于备案价5%没听说过（地方不同可能也有差别）。不过应该是骗你的。备案价的目的是“限价”。防止房地产企业乱涨价。你便宜卖应该是不管的。实在拿不准电话咨询魔都房管机构吧。不过买房子95折已经很厉害了。不是衣服食品这样的东西啊。

不细看，单第一眼上图，小进深三面宽。完爆下图大进深二面宽。
说流线，下图厨房走道到卧室，串味不要太美好……山墙厅比南厅差多了。同比缺点，下图也比上图多，从光照到通风，也是上图胜一筹。
另外楼书就是图个填色好看，不可能全都是剪力墙。刚需，在控制面积，尺度肯定会比较拘谨，也要有个数。

[本帖最后由 KYOJYF 于 2019-3-3 08:42 编辑]

1的生活动线完全乱掉，互相干扰严重。。。明显2更好。我现在也有一套客卧门开在客厅的房子，头疼中。

尼玛的才几个平米的房子。进深差才几米。88平。面宽在8米左右进深才11m左右。11m有毛线通风问题。采光更别说了图二所有房间都有窗。而图一面宽11进深大概8m。差了3m而已，一个房间。不算阳台差更少了。太逗了。而且从图判断图一中间套朝北的窗子可能只是对着走廊和通风井。还指不定谁通风好呢。

至于厨房有味道？太几把逗比了。没听说过油烟机至少知道门吧。怕厨房串味。你咋不怕图一厕所门对着床头放味道？对了衣服还都堆在厕所门口。穿出去味道很好吧？你的眼光也太逗了。

开间面宽和进深得在同等条件下作为择优条件的。这两个图里面就不是对等的两个户型。图一严格算就是“半套房子”硬冲一套。当然可以面宽大进深小。但是因为这个就好了。简直是不懂看房子啊。

不谈风水，光谈户型。
就江浙这一带，冬天冷，夏天热，采光和通风极为重要。东西向面宽采光好，南北向进深浅通风佳。1的话初一看不错，但是细看南北不通，估计是中间套。2的话进深太长了，通风也不佳，朝南就两开间。而且主卧的阳台太深，主卧采光肯定不好

本帖最后由 日尧 于 2019-3-3 09:05 通过手机版编辑

两个户型都不好，第一个两个卫生间在一起，公卫还接近主人房

第二个 没公共阳台

说是今年九月份就交付了 房子应该都已经建好了 可能已经实地测量过了 还有感谢业内人士您这贴码了那么多字 今天祭扫又用完了…明天一定给您满上！谢谢了！

本帖最后由 mengqj15 于 2019-3-3 09:53 通过手机版编辑

大家在这里讨论，你张口闭口尼玛尼玛的干嘛呢？这楼里跟你意见不统一的你差不多回了个遍，赶情这里就你懂，你怎么不说进深11米和进深14米他也没差几米？抽油烟机能解决你炒菜烟味，屋子住久了北向厨房往卧室窜味没点生活经验？机械通风那么万能为什么还那么重视自然采光和通风？讨论就拿出个讨论的态度，别一副我即世界。12年设计院经验，没您懂，但拜托嘴先刷干净了。

供参考供参考供参考供参考供参考

选2，客厅真没必要朝南，有采光就好，不需要什么公共阳台，2的两个朝南主卧的阳台，晒衣服够了。

杭州的禹州去看过，一个盘的整体感觉和它很像。他家房子感觉似乎都这个样子。

看了你前面的话我觉得你说的很有道理，觉得确实不该说尼玛。但是看到最后一句，卧槽。我觉得少加了tmd。不过仔细想想不管如何还是是要斯文一点。你说要好好说。那我就和你好好说。你好歹是专业的。写长点没问题吧。

首先感慨一下题外话，有什么水平的设计院就有什么样的中国楼盘。年前刚刚怼了一个开发商的设计院总工和项目主管。为啥。因为我家卫生间反水，他居然实地勘察告诉我是因为我装修接了一个干区的地漏回水？？？？设计出可以有17m长平管排污管的房子，还说“我们的设计是符合国家规定的。但是如果你楼上使用不当，我们也没办法。”呵呵。重复，有什么样的设计院有什么样的奇葩房子。完全不考虑实际使用的情况。只要按照国家规定的就可以。连修都没法着手修。你说要不要骂。

好回到正题。1我不是你们专业的。2虽然也有不少近亲和同学朋友（超过一只手）在设计院什么的鬼单位的。3本楼类似的两种户型我家买过3套住过4套，亲戚家在住的还有2套差不多的。有什么优缺点我很清楚。我觉得我很有资格判断这两种户型的实际实用情况。这也是为什么我回复那么多，因为很多人都是在摆弄一些概念瞎说。其中包括你。根本没有实际的依据就瞎推荐瞎说理由。当然也有人说的图二的缺点是有一定道理的。但是我们两者相比取其轻。这些缺陷比图一都要好多了。图一几乎是没办法才选的，比方我家有两套这种结构，包括我现在正坐着写这篇的我爸妈家，就是当时钱不够只能选这种户型。至于你说的你是设计院的，算是专业的，那你自己用良心看看是人话么？就这种专业水平？那真的是和我遇到的那个总工一样水了。

第一点。我那么多设计院的土建的监理的亲戚朋友，绝对不会有人和你说中间套好。除了特殊的楼盘，实地勘查，一些中间套确实可以不错的，但那多半也是因为边套被你们设计院设计的更奇葩。基本不会有人说中间套好，因为道理很简单，中间套本身设计上就是条件约束最大的，还容易为了边套等“被牺牲”掉，所以基本是作为配套户型，一般也就是刚需户型。不过也因此中间套往往也有一些好处，例如就是因为南北纵深被限制在走廊电梯以南（一般坐北朝南吧），所以户型一般用俗话说“正气”，也就是方正，所谓的开间进深比比较好看，进而浪费空间较少等。但是同理的，因为布局缘故，中间套很难做到南北通。即使有一些楼盘南北通，但是要么窗子对着通风井要么对公共走廊，几乎不可能无遮挡直接对外。此外出于安全和隐私，这些窗要么磨砂贴膜处理，要么拉窗帘纱帘百叶窗，然后几乎能不开就不开。所以综合而论中间套的即使存在北向窗子，其采光和换气效果往往是大打折扣的。

第二点。回到我们lz的问题里。采光通风。废话，能自然通风采光当然最好。机械式通风要涉及很多后续毛病，例如维护保养，二次污染什么的，自然能避免就避免。因为中国的话，房子多半南北向，所以肯定是面宽大，进深小比较好。尽可能做到南向都有窗户。（当然采光和通风具体还是要看楼盘整体的布局，楼层，窗户设计尺寸，等等其他很多条件）但是无论如何，采光和通风肯定不是选房子的决定因素。而面宽进深仅仅是决定通风采光的其中一个条件。充/要条件都说不上。但是仍然只说采光和通风的话。但是说到中间套的主要缺陷，通风采光都是相对变套较差的。
lz这个图。你有专业软件的话，可以模拟的。我的实际居住的经验看，图1的餐厅基本可以判断是一个相对的暗厅，因为这个户型图看，阳台是几乎封闭式的了，左右都是封闭的，连开口都不是全开放的，左右各有一段折过来的围挡。而中间还有一道客厅阳台的移门。北面虽然有大门，但是几乎不可能常开。东边书房（客卧）本身这个窗户就很难说是否是内部开窗（面向走廊或通风井），采光效率就未知。西边的卫生间也类似的情况。这两个光源都是间接光源，所以判断就是先忽略。基本可以说客餐厅的整个采光主要依靠客厅落地移门。那么采光面到餐厅虽然没尺寸，毛估估按照阳台1.5m宽 客厅3m 过道走廊1m算，5.5m，餐区算1.5m。一共大约7m左右。假设这个全是落地窗好了，一般取高值也就是2.5-2.6m了，单侧采光有效距离按窗高2倍算也就5m左右。即使左右两个间接光源补充进来也大概率采光不足，这个厅恐怕是白天吃饭也要点灯的。而反过来看图2，一样的餐厅，虽然距离西边的客厅飘窗距离也有差不多5m。但是北面的书房和厨房都可以有效的补充直接光源。所以并不会很暗，至少不会比图一采光差。其他部分都没有明显的采光弱点了。唯一要说就是南向两个卧室门口的走廊。但是这个区域暗一点无所谓。
然后说一下通风。图一是中间套。因为不知道公共区域设计。所以不知道几个北向窗户的情况，但是卫生间的窗子尺寸来说也就那回事。如果说是对通风井或者封闭式走廊的话，那么基本更是白搭。而且通风的空气质量也不会高。而图2进深大，肯定对通风有一定的影响。但是怎么算这个面积南北进深总的也就是11-12m左右了。这个长度理论上也不会严重影响通风效率。反过来如果说图1的北向窗户要是都是内部窗的话，那么实际通风效率图一比图二差完全不都稀奇。再说个我家另两套房子的实际例子，17-20m的进深，完全没有通风问题。其中穿堂风都大到令人难受。（当然，通风效率其实主要看开窗面积。此外也看楼高，以及外部的环境，但是只看平面图肯定不知道开窗形式和面积。和楼布局。所以没啥可多说的。）
综上，虽然开间（面宽）图一比图二大，进深也要较小，但是实际由于图一是中间套。所以实际上通风采光未必能好过图二，最多差不多。大概率还会更差。
ps：中间套采光和通风比边套差几乎是通论。不知道你这个混充专业的设计院的怎么得出图一比二好的结论的。

第三点，说说串味的问题。图二的串味会比图一的主卫串味严重？ 从厕所到床头2m有没有？好了撇开这个不说，使用吸力正常的油烟机，注意爆炒烹饪的时候关闭厨房门，你想味道出厨房或者出太远都不太可能。我家有一间屋子奇葩的厨房在房屋中间，而且做的是开放式厨房，我爸妈爆炒也不会弄的满屋子异味。所以所谓的串味基本就是为了搞笑来的吧。而且用心想一下，前一条自己还在说“图一的通风比图二好多了”。既然图二通风不好，进深大，那么怎么会怕厨房的味道串到远端的卧室里？而反过来图一如果通风效果好，虽然转了一个弯，但是进深短，距离短。难道就不会串味到4-5m外的次卧么？这不是矛盾的么。你怎么想出来的。

第四点，客厅。客厅来说这两套看图就知道图二的客厅更大一些，也更规整一点。至于南向厅，至少在我看来利用率不如你所谓的山墙厅。看图效果图给你的沙发布置法图二可以多摆一组单人沙发。对面还可以来个小单人（换言之也可以换成贵妃椅），而且还有一个飘窗可以利用。图一就比较尴尬，摆单人还挡道。（看过实盘的也说了图二客厅更舒服一些。）至于我自己有这两种类似户型的屋子来说，客厅不用说，图二这种更好用一点，布局也舒服一点。

第五点，动线问题。动静不分，这是你们设计院出来的很多设计里的重要问题之一。然后就是隐私匮乏。看起来很好的给你了一个窗子。但是真的没人会开。因为开了安全和隐私就都没了。这两点都是严重影响房屋使用的。特别是自己住的——你说你开了个窗子，但是不敢开（最好还要拉上帘子）和暗室有多大差别？动静不分则是比隐私还讨厌的东西，特别是三代同堂的时候，大家的作息习惯不同，一个要睡觉一个醒着，一个起床了一个还要小睡一会儿。完全没法同居。相互干扰太大。不然得话就是放弃房间功能。大家过点了都最好窝到卧室去。你买个房子，客厅还不能想用就用要配合家人时间。憋屈不憋屈？大几百万的东西哎。

第六点，说说缺点。图二的缺点。图二显然有很多缺点。1，进门就是餐厅。没有玄关；2，厨房是u型，利用率差，促狭人多不好用；3，阳台较小且链接在次卧，利用率变相变低了。
图一的主要缺点。1，动静不分区生活相互干扰；2，动线混乱，主要是在两个卫生间的布局一塌糊涂；3，缺乏隐私，中间套北向开窗，主卧对客卫，次卧连客厅，这些都没隐私可言。（顺便一说阳台连客厅，晾晒也是一种隐私曝光，比图二卧室连阳台没隐私一点，但是中国人的习惯了就不说了）
基本可以说图二的缺点都是某个具体功能性的缺失或略差，不是不能用，只是差一点，其中部分还可以通过一些手段修正补足的。而图一的毛病是不分时段不分对象不分功能的硬伤，无法补足和回避的。

就这样。

我觉得讨论房型可以列举利弊，但结论好坏还是保留余地让楼主自己判断

每家人生活习惯不同，评估侧重点也不同

是的是的 这贴我只是想让有经验的TG朋友给我看看房型的优缺点...而且我现在也去实地看过了，心里基本已经有数了…真的不想大家为了这件事争论不休...所以这贴就此结束吧…谢谢所有回帖的朋友！感谢TGFC！感谢所有TG的热心朋友！谢谢！

看看现在激烈的竞争把开发商逼的，90平不到的户型弄成三房两厅两卫，
大部分人买房子都看重房间多，特别是朝南的房间多，毕竟还是刚需户多啊，
所以图1这种户型一定更受欢迎，第一眼看上去印象分就要加很多，
户型图看着漂亮，实际住进去后多半会后悔。
这种三房朝南客厅在中间的都不可能做到动静分离，小户型也别讲究这些了，
不过这图1的卫生间倒是不能忍

给LZ最后一个意见是，到对面龙湖再去看一次，然后慢慢磨。。。。磨到龙湖开盘前后再决定买不买