+++实际上房价不断上涨，你反而买得起房子

2016-02-20 01:49

级替四2016-02-20 03:26
你这逻辑堪忧啊，我顶楼写的就是从没买房子的人如何在不断上涨的楼价条件下买房的。
breadabo2016-02-20 03:28
楼主这个例子里面如果最开始那套房子没有卖的话，按照后面的同等涨幅来算，他买最后一套房子的时候这套房子已经值670万以上了，贷款也已经还的七七八八了。然后再算上你这10年多贷款支付的利息。你就会发现，折腾来折腾去，和你捂好第一套房子没什么区别。
级替四2016-02-20 03:28
喷了，其实几百上千万的有房产做抵押的贷款业务，很多人都想做啊。
级替四2016-02-20 03:29
差远了好吗。
装机工2016-02-20 03:30
按照银行的标准，贷多少款要多少收入，收入证明怎么开？
伪2016-02-20 03:32
你一开始就是买了房子了，怎么还是没买房子的人？

你需要证明的是一套房都没买的人，如何从没有买总价100万的房子，一直到能够买下800万房子，这样才算是"房价不断上涨，你反而买得起房子"

要不然压根也不需要买房子，你直接说中个1000W的彩票也能符合“实际上房价不断上涨，你反而买得起房子”这个要求了。
级替四2016-02-20 03:33
公务员是不好瞎开啊，不过公务员的配偶其实是可以往高里开的。

如果配偶也是公务员，我就不知道怎么圆这个谎了
伪2016-02-20 03:34
要证明你标题的条件成立，必须是从“无房”到“有房”，你从“有房”到“有房”能证明什么出来？
级替四2016-02-20 03:34
喷了，一开始这个人就是一套房子都没有啊。
breadabo2016-02-20 03:38
你仔细算算看看。

某人有现金50万，在上海买入一套住宅，总价100万，首付30万，贷款月供5千

四年后售出到手价250万，还清剩余贷款60万，剩余190万这时第一套房值250万

改善住房条件，又买入一套总价400万的住宅，首付120万，贷款月供1万7千 400万的房子税费不会少于8万

四年后售出到手价800万，还清剩余贷款250万，剩余540万房价又涨了一倍，这时第一套房值500万。第二套房总计供款1.7*48=81.6万

改善住房条件，又买入一套总价1200万的住宅，首付400万，贷款月供5万5千 1200万的房子税费不会少于20万

两年后售出到手价1600万，还清剩余贷款750万，剩余850万房价又上涨了33%，这时第一套房值665万。第三套房总计供款5.5*24=132万

又买入一套总价800万的住宅，全款付清。现在第一套房价值665万，已供款10年，共计0.5*120=60万，剩余贷款应该在35万以下。比左边的炒房操作节省了现金81.6+132+8+20=241.6万。所以资产总计665+241.6-60-35=811.6万元。

[本帖最后由 breadabo 于 2016-2-20 17:00 编辑]
伪2016-02-20 03:38
都已经在房价没有上涨之前就买了房子了，怎么还能证明“房价上涨，反而买得起房子“这个逻辑？
级替四2016-02-20 03:43
现在也有100万的房子啊，你有40万本金就可以去撬这个杠杆了。
级替四2016-02-20 03:45
他实际上支付了多少钱，你算出来了没有？
伪2016-02-20 03:53
撬了杠杆，前提就不成立了，必须没撬杠杆不做任何事情，然后在房价上涨的过程中买了更大的房子，才能证明你的标题是没错的。
Meolo2016-02-20 03:54
我还是建议lz你把这个人不断上涨的收入带进来，就基本没啥异议了，因为收入不断的上涨才能在不采取信贷诈骗的风险下达到你这个目标，而且必须是实际收入增长而不是预期收入增长
级替四2016-02-20 03:58
你这么说就是秀智商了，我是为你好，少说几句多看看吧。
jum2016-02-20 04:14
借钱买房等于杠杆，其余参考股市即可。
somesun2016-02-20 04:40
我5万起家的，要我当时有100万，不知道能搞多少了
级替四2016-02-20 04:44
因为当时不限购，等于可以同时用多根杠杆去撬。
theallmighty2016-02-20 04:52
800w全款买的房子可能不如第一套100w的房子好，极大可能。
somesun2016-02-20 04:56
不但没限购，早年基本没有任何交易费，零成本交易。今天买明天卖都行
装机工2016-02-20 05:00
零几年那时候胆子肥的看得准的都是用房子去抵押后又贷款不停循环的，就和现在的杠杆一样

那个时候政府不像现在这样有经验

彻彻底底的撑死胆大的

话说绝大多数都是80年代，90年代过来的，哪有那么多第一桶金

房子就是很多很多人的第一桶金

那真是盆满钵满

而且那才是炒房

哪像现在选房子还要考察考察

那个时候买到就是赚到

而且不是一间一间的买

都是一栋一栋的买
handsomeken2016-02-20 05:03
所以前提就是房价不能跌
装机工2016-02-20 05:03
但是那个时候老实说就我自己穷尽想象力，也不会想到现在这样动不动就6万8万10万的

两三万都是觉得快捅破天了

现在回头看看

真是唏嘘不已啊，呵呵呵
henvelleng2016-02-20 05:05
买房的根本不看房，直接砸定金，这事儿我就干过
装机工2016-02-20 05:07
现在也可以啊

我们去海南买房

全款少1万

不看房又可以少1万

呵呵，怕啥，都是一堆朋友去买

有一个人去看了大家信得过就行

等于白捡钱
handsomeken2016-02-20 05:12
所以老外早年过来做生意轻松的很，拿本历史书就能预测很多东西了。
飞坦2016-02-20 05:13
按照楼主的算法算了一下。这10年最终花费=0
级替四2016-02-20 05:18
你这都能算错，服了。
DDP2016-02-20 05:20
不还清贷款可以出售？
级替四2016-02-20 05:21
很多人都想不到啊，只感觉是房价要上涨，但没想到会涨的幅度这么大。
henvelleng2016-02-20 05:22
当然可以，用下家的钱一次还清贷款
级替四2016-02-20 05:23
都是拿了下家的首付然后去清贷款的。
装机工2016-02-20 05:28
我是错过03年那第一波，刚出校门，什么都不懂，只懂下半身

还好后来看得准

03、09、16

真是7年一个轮回，人生能有几个7年啊？

唏嘘唏嘘
级替四2016-02-20 06:00
我当时已经工作3年了，一样也错过，打工攒的钱在筹备公司。直到05年大家都认为要跌，才趁机购入第一套。
九月雪花2016-02-20 06:06
确实数学不好。理论虽然对。你来看看啊。
你有50w，你付出去30w，剩余20w，贷款70w，然后你还了4年的月供5k。就算一个整数，24w。你目前，总资产-4w，这时候你卖了房子，得到了250w，还要还回去你设计的60w贷款，也许4年利息14w吧，不纠结是不是14w。总之你目前资产是-4+190=186w。
我就不接着给你算了。你这个算法太粗糙了。
BIOer2016-02-20 06:10
仔细又看了遍主楼，楼主说的精髓，因为实际上房价跌，你更买不起房子了，喷了
lyle2016-02-20 06:12
难道你贷款都没还清，就能把房子卖了？还是你要让买家配合，先打款？可能么？
九月雪花2016-02-20 06:15
他这个方式，过去就叫“对缝”。可以做到。但是必须运气很好。
每套房子都买在升值2倍以上的地方。否则这个理论虽然有，执行起来困难重重。比如说没超过5年要叫房产税啊。下一套房子贷不到款啊。或者下一套房子没办法顺利涨2倍啊。到时候就砸手里了。
lyle2016-02-20 06:23
对缝我知道。通过中介么？费用不需要考虑么？没中介的话，不可延续啊，每个买家都让你对缝啊
DDP2016-02-20 06:28
下家要是需要贷款呢？他放心把首付款交到你手里吗？
lyle2016-02-20 06:28
前提适用性太窄
henvelleng2016-02-20 06:29
实际操作都是这么做的，当年交易大厅10笔交易有9笔都是这样的
breadabo2016-02-20 06:39
别光说错啊。虚心请教。请告诉我哪里算错了？

或者你就按照你顶楼的操作策略，把整个策略所有环节的全部现金流列出来加一遍给大家看看。

[本帖最后由 breadabo 于 2016-2-20 18:49 编辑]
级替四2016-02-20 06:48
绝大部分交易都是这样操作的。

你问这种问题让人感觉好像从没交易过房产。
级替四2016-02-20 06:56
房价如果不涨不跌，你一分钱也逃不掉，全额照付。

如果房价一直跌，你可以用很少的钱买。

但房价如果一直涨，你反而可以通过杠杆操作来白捡一套房。

当然现实中是不会出现这种情况，正因为价格总有起起落落，所以情况就变得复杂了。
BIOer2016-02-20 06:58
gt叔不如把条件就设为一毕业就问家里借个50万，10年大周期，现在肯定比90%活的滋润，哪怕是你就那一套房.....
lyle2016-02-20 06:59
我觉得我跟GT不是一个世界的人。所以我满怀崇敬的离开
beterhans2016-02-20 07:01
这要搬家和装修
装修累死人

除非有一套再买一套那种