关于一个卖房交易流程的问题，怕被中介忽悠来这里请专业的朋友查实下。

现在买家已经交了定金给我（不可退）。由于买家卖掉自己的房子来置换购买我的房子。他的下家要分批和他结算购房款，他也要在未来2个月内向我结清首付。买家现在申请50%商业+公积金组合贷款。
中介告诉我说买家在付清了50%首付之后，必须要先要我去房产交易中心办理过户，买家才能去银行申请贷款。

但是问题来了，这是现在卖房的标准流程么？过户之后如果买家贷款没有如期发放，卖家的利益如何保障？求解。

对，是这样的，不在他名下，无法申请贷款

中介应该是见证方，如果有问题，可以去找中介，房产证也不会给买家，一般放在中介那里

贷款的确要先过户，没过户他拿啥抵押啊

年初才办的
是先提交贷款申请，批下来了才去办过户然后当天同时给首付，然后再去把首付款转账单等资料交上去，最后银行放款给房东。

房产证这些都不用交中介，换证的时候可以选双方领证，你不去的话买家是没法拿到新房产证的

[本帖最后由 Alfano 于 2015-5-19 16:45 编辑]

LZ建议在合同中明确贷款到帐时间。。。如果超期按余款%多少给你补偿。。。
现在的放贷形势我不清楚。。。我那时候买家申请的基准利率，又逢年底银行指标已满没款可放。。。后来有钱了也先放给上浮利率的。。。
如果你急用钱的话就惨了。。。

明确房贷时间这个买房子的肯定不会签的，他又不是银行哪儿说的准
要签也最多签个贷款没办下来怎么办的

好建议，非常感谢。

先去银行申请贷款，银行下批贷函之后，首付打到监管账户，过户，再等银行放尾款

贷款办不下来属于买家违约这个合同里有明确体现的。
贷款到帐时间具体能不能签要看情况的吧，起码要考虑到这笔贷款本人急不急用。。。如果急用的话肯定要以一定的方式加以约束，否则很被动。。。
我当时也是转换房子。。。
当时买家是通过中介找的贷款公司做贷款。。。
买家100多万的商贷拖了我4个月。。。一直拖到我买房产生违约金了，当时好象是万六/天。。。
后来我把中介、贷款公司、中介叫到一起。。。他们各赔这笔违约金的四分之一。。。我自己也承担了一点。。。

同贷书要有的吧

还有交易现场不是中介和你们完成的,是对方贷款银行的个贷中心的人来搞得,当场收走房产证,放款等等,中介就是个酱油

也就是说,不是过户之后才申请贷款,是过户前就要申请,只是过户后才真正开始抵押并放款

我擦，LZ一下让我激骚翻倍了。。。

是这样的， 二手房要过户再抵押给银行， 才放款的

lz没说清楚，申请贷款是说审批呢还是放款呢

在魔都，一般的先后流程是买卖合同，申请贷款，过户，放款，交房。有买卖合同就可以申请贷款，拿着贷款审批去过户，过户后下家有房产证和他证，他证交给银行，银行审查后放款。

一般正规合同会规定合同日期，过户日期，交房日期。交房日期一般是动态的，比如放款后7天之内，因为银行放款是说不准的。LZ如果有要求可以在附加条款中注明。

本帖最后由 pascal0115 于 2015-5-19 17:36 通过手机版编辑

那我想问下，申请贷款就是银行审核买家贷款资格的流程是从签订买卖合同开始的吧。那么过户那一天到放款一般需要多久？

应该是先交定金然后交首付款这时候把首付款的凭证跟申请贷款的手续一起交给银行，银行出一个批贷函的东西，然后拿这这个去办过户，过完之后几天你拿到银行给你的钱

别信中介的，到时候吃亏的还是自己。

Lz卖房的时候就要看看买家是不是靠谱啊

中介说过户完要20个工作日才能出产证和他证？银行要拿到他证才能放款？

我买房的时候是当时就出了新房产证，凭银行的批贷函和资金托管合同过户，你拿一个借条肯定不安全，而且我觉得你卖房在现在这种房价有很大可能要涨的时候没必要背这种风险吧

现在是我想尽快过户我的房子拿到全额房款，中介才提出这样的建议，买家本来也没提出要开借据这个事情。上海和北京的情况可能有所区别。
此外我是想拿我现在的卖房全款去做我新房首付的尾款的。首付尾款不结清，银行也不能给我的新房房贷。可能会在我买的一手房的房地产商处产生违约成本（房产销售和我说能拖几个月，但是不排除被收违约金的风险）。
现在的实际情况就是上下家层层挂钩，大家都是在做置换，有一个下家出了状况整个交易链都要出问题。我在这个交易链的最顶端，出问题的概率最大。

我前年也是置换，卖的时候不涉及贷款，买的时候是贷款，购房合同里关于付款问题写的很详细：
1、乙方首付百分比XX%、金额XX元（含已支付的定金），在几月几号通过银行转账方式打入甲方XX银行，账号XXXXXXXX，逾期违约金按每日XXXX元计算，从定金中扣除，几月几号未缴纳首付款，甲方有权单方面终止合同，定金不退还。
2、二期款百分比XX%、金额XXXX元，乙方在交易日几月几号过户前，通过银行转账方式打入甲方XX银行，账号XXXXXXXX，逾期违约金按每日XXXX元计算
3、余款百分比XX%、金额XXXX元由乙方通过（商业/公积金）贷款，由贷款银行支付给甲方，甲方应提供相关材料协助乙方贷款。若由于乙方单方面原因造成无法贷款或贷款金额不足的，乙方需要在交易过户后XX天（几月几号）之内，通过银行转账方式将不足部分打入甲方XX银行，账号XXXXXXXX，逾期违约金按每日XXXX元计算，如果在交易过户后XX天（几月几号）之内乙方无法支付的，合同终止，由甲方按照合同第X条第X款退还乙方部分已支付款项。

总体说，就是每一笔款的支付的时间、金额、方式都有规定，并且规定了违约金。
我是公积金贷款，所以合同里写的贷款支付时间是以银行支付时间为准，（过户好大概一个礼拜就放款了），甲方收到房款后有交房期限，逾期也是要交违约金的。
如果急着用钱，商贷的真的不靠谱

银行商贷从材料齐开始算，3周之内一般可以批下来

最近商贷很好办，资质没问题九折无条件办理，100万88折

借条没听说过，听上去你要凑首付？如果你急用钱可以上篱笆找贷款中介做短期借贷

还有就是，感觉你的中介不是很靠谱，建议多咨询下别人

必须马克。明天再来问。

小天竺我就这么跟你说吧 只要贷款单子下来了 局势你和贷款公司好银行的事情了
如果银行和担保公司发款慢 一般你也没有任何办法

先定金，然后银行面签，评估，银行下批贷函，交首付，过户，抵押新房产证，等银行放尾款

过户当天必须拿到全款，这是最安全的。否则，一旦过户，万一后面贷款批不下来或者出现其他问题，对卖家很不利。

我在房产局这边，能全款尽量全款，因为银行放款实在不可预计。

屁，首付好了先网签，拿着网签合同就可以办贷款了，然后贷款办好，当天补足尾款再过户，只有公积金贷款部分需要等21个工作日才能到账

还有楼主有没有做低房价？这个差价一定要在网签前拿到，不然阴阳合同一签你就只能指望买家人品了

mark

下家付款方式是可以作为议价条件的，全款最好，公积金次之，商贷最次，一般下家全款的房价都要给点优惠。全款肯定没问题了，公积金只要材料真实余额够数肯定贷得出，而且放款很快，产证出来一个礼拜就放了，商贷各种限制，可能银行没额度，可能等政策调利率，有时候就算批下来，都不知道要拖多久才放款。楼主急用钱下家商贷的最好不考虑，起码要等2个月以上才能拿钱。楼主说的可能是现在置换房产的新方法，上家写个借条给中介，在下家贷款未到之前，中介先垫付上家需要的现金（有手续费和利息），贷款到账后，上家还钱。中介相当于短期借贷，主要为了促成这笔交易，在新闻里见过，没有实际操作过，风险不是很清楚。主要还是怕银行放款慢，中介这边要收违约金

为啥我没祭扫啊？

闵行我记得原来加急可以办到7天出产证。。。徐汇我记得也没到20天吧就出了。。。
各个区的房地产交易中心规定虽然一样，但是有的可以加急，有的不可以，具体要看中介能通路子伐。。。。

学习一下

我首付不差钱，首付30%手上的现金绝对够，但是我现在不想贷满70%。我现在连公积金只不过贷40%左右。所以需要尽早拿到钱付掉所有60%首付。

这是一个好帖子，马克一下

楼里有误导
必须买家获得银行贷款审批通过(通俗说就是银行向天竺说这个人我们肯定放款，你们可以去过户了)，买家拿到银行贷款材料后和天竺一起去过户，
过户时同时办理抵押登记，14天出去两个证:他证和房产证，然后买家将他证和房产证复印件交到银行去办理放款手续。
注意二手房买卖一切以过户为界限，就算合同签的很完美，只要房产变更到他人名下，他钱没付清就是他牛，卖家由物权请求权退为债权请求权，追索烦死你。另外，中介说先过户后办贷款，在上海起码后面那人是办不了二手房按揭贷款的，只能办商业抵押贷款，利率和贷款期限差距大了去了，这个中介新来的？

地产中介圈里要是有一个支付宝这样的工具就好了

主要还是银行放款速度的问题。老多人要商贷了，指标又有限，排谁不排谁有讲究

mark

是我表述不清楚，是过户之后再放款。办理贷款的流程是在过户前走。
所以回帖的兄弟们已经讲得蛮清楚了，银行会有个放贷通知。这个是我以前不知道的。但是关键就是就算得到了银行的确认，届时他不放贷卡着卖家也吃亏。所以订立一个违约日息是相当有必要的。

趁这贴也来问一下，我现在的情况下购房合同是写着7月初交房，现在已经按合同先交了36万给卖家解押这套房子，但是到现在还没过户，是四月24日解押的，十个工作日早过了，现在中介说什么准备银行注销，也不懂啥意思，办理公积金估计也要等上一两个月，看情况是不能按时交房给我了，这算不算卖家违约？而且我也想不明白卖家这样拖时间对他有啥好处？