抓住人生的康波

七、关于LPR

这几天出差，有一搭没一搭的写，请谅解。有兄弟说字体难看，我是在word里打好，再拷贝过来的，改成微软雅黑不知是否好一点。

已接近LPR转换的截止时间，早就想说说这个，有些朋友认为LPR该不该转和是否打折没有关系，这种理解是片面的，其实关系很大。

先说结论，个人意见，八五折以下，剩余还贷期限超过20年且不打算提前还款/换房的，转固定利率。更高折扣的，自己判断。

大家原有的根据基准贷款利率上浮或下浮的房贷利率，一般都是浮动利率，也即每年年初根据央行利率进行调整。此次转换LPR，其实无论怎么选择都为转换。只不过给大家免费提供了一次选择浮动利率还是固定利率的机会。

选择LPR，则仍为浮动利率，浮动水平与之前的基本相当。差异有两方面，一是被吃掉了50个基点，二是以后不按百分比上浮或下浮，而是按加点或者减点。这两方面的差异可以不要考虑太多，因为只要选择LPR就必须接受。

更应该考虑的，是转换为LPR还是选择固定利率，这取决于三个因素：

一、贷款期限。大家对于短期步入降息周期应该有共识，对于剩余期限较短的贷款，或者拟持有期限较短的房产，则宜转为LPR。对于期限较长的贷款，则取决于第二点。

二、对未来利率走势的判断。如果认为中长期利率将继续走低并保持低位，自然应该转换LPR。如果认为中长期利率将回归甚至更高，则可以结合第三点予以考虑。

三、原利率水平。转换后的利率和原利率直接相关，原适用利率低（八五折、七折），转换后的利率就低，反之亦然。是以对于八五折甚至更低的房贷利率，转换为固定后，将在未来保持该利率。

论坛里很多海外党，但我好没看到结合海外情况谈LPR的，那就由我这个土鳖抛砖引玉。从美国经验来看，一是同等情况下房贷，选择固定（FRM），其利率会高于浮动（ARM）。二是同等情况下选择固定利率，还贷期限越长，则适用利率越高。近几年30年贷款比15年贷款大概要高0.5-1个百分点（该差值不同年度变化较大，仅为示例）。三是从历史数据来看，最近50年，美国30年固定贷款利率最高时达20%，且只有近十年才回落到5%以下的水平。能**的可以上房地美网站看数据。

以史为鉴，中国近三十年的房贷利率，也只有近几年才下降到5%以下区间。至于中长期的判断，见仁见智。脱离了金本位之后，没有人类能够阻止各国央行的放水，个人观点，货币主义的“周期”也必将回归。通胀可能会迟到，但必定不会缺席。

这次国家免费给大家提供一个转换固定利率的机会，可遇不可求。此外，选择固定利率有个好处，相当于隐含一个option。利率走低，可以选择提前还款，利率走高，则可进行其他投资，尽享利差收益。