请教上海熟悉银行贷款的朋友关于房产抵押贷款和买二套房的可行性

本人理科宅和公路车控，受眼圈的刺激，重新考虑了生活的目的： 有朝一日环法梦。
http://www.nbbike.net/forum.php?mod=viewthread&tid=5927
这需要时间，以及稳定的收入做后盾。以目前的工资收入看不到机会。
我没有投资理财的能力，在力所能及的范围内考虑到的是上海的房子。

我是这样想的：
1. 我把现在的房子办提前还贷，是否只要把约定还贷日之后剩余的本金还掉就可以？（在看了签的公积金贷款合同后我是这样理解的）

2. 然后把房子去银行办房产抵押贷款，按我查到的信息：
利率基本在银行的基础上浮动10%这样，一般能贷款到房屋评估值的70%，一般可以贷15-20年，
a. 房屋需要符合银行要求：一般情况下，银行受理20年以内的，产权清晰的，可以上市交易的房产。
b.信用情况符合：这个银行的客户经理会帮您查您的信用情况，如果信用太差，银行是不受理的。
c.房主的还款能力：您具有抵押物还不行，还要有偿还贷款的能力。即要有稳定的收入。
最主要的是利息，上浮10%也就是15年大概7.5325%（压力很大！），不知理解是否正确
（参考http://baike.baidu.com/link?url= ... gnRPUNqrjU7eXYGr70q）

3. 在第2步的基础上贷到房子约7成的钱，然后再用公积金贷款（1个人可贷20万，只限改善型住房）还3成买第二套房子（金额和原来的房子相同）。
用工资收入+其中一套房子的租房收入来还款。
http://www.jinfuzi.com/wz/zs-7460.html
问题1：二套房首付现在几成？
问题2：根据下面文章的说法，第二套改善型自住住房要求家庭名下只有一套住房，且家庭人均面积要小于34.4平。问题我没结婚，现在房子肯定超过34平。。怎么破
http://money.163.com/14/1015/13/A8JPGM7500253B0H.html
问题3：我在办理住房抵押贷款后，再办理第二套房公积金贷款是否有困难？顺序上有没有操作办法

这样的思路具体执行下来有哪些问题和风险？

[本帖最后由 elt 于 2014-10-21 11:44 编辑]

贷审会不容易通过

抵押贷10%估计做不到，而且也到不了15-20年，要有足够的证明用途的材料，之前是不能用于购房现在不知道，第二套看负债，负债率过高直接不给贷，所以，没戏

所以利息低抵押贷款正常操作很难贷下来对吧？其它贷款利息太高就会不划算。
那么问题来了，有什么合法的渠道能够将房产的价值最大量的贷出来？利息如何

本帖最后由 elt 于 2014-10-21 18:26 通过手机版编辑