转自篱笆
不光是关于最近的这个，其实一直以来，当局对于地产市场都是采取同一个逻辑来对待的。
最核心的问题是，当局自身作为最大的地主和土地垄断供应商，完全没有任何理由主动削减自己的地租收入，所以自打有房地产市场和房地产市场调控以来，其行为都呈现明显的在需求端上采用各种手段来抽取流量租金和税收，而在供给端采用各种限制供应品种多元化和差异化的手段。包括70/90政策，别墅批地问题乃至限制住宅商用注册，都是变相减少稀缺品供应的。举个例子，华润在北京的“红山世家”，180平的户型实际上是两个产证，这等于要求客户一次买两套房，万科在上海赵巷的某个项目，一套联排别墅有五个产证之多。限购令下，购买这类品种完全沦为代持游戏。
住宅投资一直是一个长周期（一般在10年以上）、慢周转（一套住宅从建到拆换手应该不会超过10次）、低资金回收率（京沪穗租金回报率目前普遍小于3%）的领域，这就使得居民储蓄乃至社会资本在进入住宅投资之后，变成了变相的“死钱”，流动性几乎被完全沉淀。为了加快货币流通速度，缓解社会流动资本稀缺，必须将这些沉淀资金从一座座空置房中盘活，要不然就会面临不断增发乃至超发货币，但流动性饥渴反而越演越烈的怪圈。日本面临的20年通缩怪圈，很大程度上就是因为社会资本在地产泡沫中被严重蒸发，毫无退出能力。
要想盘活这些资金，其路径，不外乎是增加投资性地产作为抵押物的再融资渠道（转按揭、再按揭、信托收益证券化等等）、或者对保有及转让环节采取高交易成本策略，使得资金沉淀在投资性地产领域无利可图（如高额的物业保有税、资本利得税、所得税等等）。英美法系国家，偏重前一渠道，而欧陆法系国家，偏重后一渠道。前一渠道的代表就是美国的住房抵押支持债券，也即是次贷危机的祸首，而后一渠道的代表，则是德国房价的十年不涨。
天朝当局对地产泡沫的担忧，是对泡沫破灭之后怎么办的担忧，是对流动性陷阱引发的通缩负反馈黑洞的担忧，土地财政收入和税收收入枯竭的担忧以及对金融体系陷入冻结状态的担忧。这与盼望零首付白分房的手中无房的刚需群体、盼望低端小户型租金暴涨而豪宅白菜卖的改善型需求群体、希望能用手中地产大量增殖带来抵押品额度增加和现金流回报提升的豪宅业主、以及恨不得土地白送然后可以卖100年后交房的期房的开发商所诉求的都不是一回事。
所以我们历次所见，出发点都是第一目的保财政稳定，第二目的保金融稳定，一直是两手，一是加税，二是加息（提高首付等于变相加息）。这种一概从购房需求端着手，抑制购房需求端加杠杆行为的做法，首先可以在满足底层调控房价预期的名义下增加财政收入；其次，能够有效限制二手房，特别是稀缺品类二手房的供应，维持其价格水平（这部分资产在谁手里？北京的好学区基本都是政治权利和机关大院的附带品），同时打高租金做实现金流（高昂的交易成本迫使买卖双方都进入租赁市场，这样大笔的长期沉淀资金就可以变成高流动性的短期现金流）；再次，避免资金在房地产投资领域沉淀下去（买房后资金周转年限10年以上，且摩擦成本奇高），有利融资，可以减少社会对货币投放的过度需求。
这种调控还有一个附带的好处，就是让特大城市的“蚁族”们回流，减少城市社会管理的巨大压力。这些外地“硬盘”刚需想改善自身的住房条件，圆购房梦就要忍耐转嫁下来的税收成本，或者转向长期租赁市场。而且要变新购为置换（旧的先卖再买新的）这样，刚需低端市场供给得到缓和，而作为资本品的高端市场门槛提高。我觉得以后高端住宅租赁价格会进一步提高。最后实际上进行居住上的社区阶级分层（好区坏区），把“硬盘”们赶回老家完成人力资本回流，变城市化为城镇化。
个人房产转让征收20%所得税，这个法条（第三条第五款：许权使用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得，适用比例税率，税率为百分之二十。第六条第五款：财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。）20年前个人所得税法颁布时就有了，只不过一直没执行罢了。如果房地产市场再度出现08年底到09年初，或者2000年左右的那种状态，那么不但这个税收法条会再次暂停，买房入户、0首付什么的都会回来的。说到底还是个经济和货币现象。
为什么集中火力在不遗余力地提高二手房交易成本（限制资格、限制贷款、提高税费）上面？因为一手房中，当局获得的收益远比二手房为高，对土地供应者角色的当局而言，最理想的状态就是所有妄图与当局和当局的代理人（开发商）竞争房产供给的二手房业主全部被赶出市场，全国只存在一手房市场，这样土地的一级招拍挂才能享有完全的垄断利润。
二手房市场上靠炒房赚钱的日子远去了，以后地产投资的门槛将大为提高。刚需住宅的代表90两居，将作为一个超大号的冰箱汽车洗衣机之类的耐用消费品而存在，金融属性将大为削弱。想自住？可以，一个小时的通勤火车等着你。至于市区物业形态，出租公寓为主的时代来了，租金涨上来的话，类似房地产信托投资基金的金融形态也就为之不远了。
均衡回归，这是客观规律，就算只有历史才能审判的伟光正，也无法阻挡。想要不让泡沫破裂，只好拼命把它坐实，或者缓慢地从中抽气，涨租金和收重税两手并进，人民币日元化指日可待。
